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1). Définition et objectif de la garantie décennale 

La garantie décennale est une mesure légale française imposée aux constructeurs de bâtiments pour assurer la protection des propriétaires ou commanditaires contre les défauts et dommages qui menacent la solidité de la construction ou sa conformité à l'usage prévu. Cette garantie a une validité de dix ans dès l'achèvement des travaux.

La garantie décennale a pour objectif d’apporter : 

  • La sécurité pour le propriétaire : cette assurance propose une protection aux propriétaires et aux différents acquéreurs en couvrant les vices de construction majeurs pendant une décennie.
  • Un encouragement à la qualité : Elle pousse les acteurs de la construction à maintenir un haut niveau de qualité, sachant qu'ils peuvent être tenus responsables de défauts graves pour une longue période après la livraison du bâtiment.

Cette garantie fonctionne de pair avec l'assurance dommages-ouvrage que le commanditaire doit souscrire préalablement au démarrage du chantier. Cette assurance permet un remboursement ou une réparation des dommages de nature décennale sans attendre un jugement.

 

2). Les acteurs concernés par la garantie décennale

 

Les professionnels de la construction

Ce groupe englobe tous les acteurs qui participent directement à la conception, à la réalisation ou à la rénovation d'un ouvrage, et qui sont susceptibles d'assumer leur responsabilité décennale.

  • Les constructeurs : les entreprises de construction et les artisans qui exécutent des travaux affectant la solidité de l'ouvrage ou son habitabilité, tels que les maçons, charpentiers, couvreurs, etc.
  • Les maîtres d'œuvre : architectes, ingénieurs, bureaux d'études qui contribuent à la conception de l'ouvrage et à la supervision des travaux.
  • D'autres professionnels impliqués : promoteurs immobiliers, lotisseurs, et parfois des fournisseurs de matériaux lorsque leurs produits sont intégrés de manière indissociable à l'ouvrage.

 

  • Les assureurs 

Les entreprises de construction et autres professionnels sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile décennale avant le début des travaux. Cette assurance garantit la réparation des dommages relevant de la garantie décennale, sans attendre de décision judiciaire, ce qui protège les intérêts des propriétaires.

  • Les maîtres d'ouvrage 

Ce sont les individus ou les entités pour lesquels l'ouvrage est réalisé. Les maîtres d'ouvrage bénéficient de la garantie décennale dès la réception des travaux, et cette protection est étendue aux propriétaires successifs pendant une période de dix ans.

  • Les acquéreurs successifs 

Les avantages de la garantie décennale sont transmis aux futurs acquéreurs de l'ouvrage au cours des dix ans suivant son achèvement. Ainsi, chaque nouveau propriétaire continue de bénéficier de la protection contre les défauts et dommages couverts par la garantie décennale.

  • Les organismes de contrôle

Bien qu'ils n'aient pas l'obligation directe de souscrire à la garantie décennale, certains organismes, tels que les organismes certificateurs ou les bureaux de contrôle technique, jouent un rôle dans la vérification de la conformité des travaux aux normes en vigueur, ce qui peut influencer l'application de la garantie.


 
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3). Les types de travaux concernés par la garantie décennale 

 

Les travaux sujets à la garantie décennale peuvent être classés en trois catégories distinctes pour une meilleure compréhension :

  • Le gros œuvre : Cette catégorie englobe les travaux majeurs qui forment la structure de base de l'ouvrage, tels que la maçonnerie, la charpente, la couverture, et tout ce qui contribue à la solidité et à la stabilité du bâtiment.
  • Le second œuvre : Dans cette catégorie, on retrouve les travaux plus spécifiques et les finitions qui ont un impact sur le confort et la fonctionnalité de l'ouvrage, comme la menuiserie, la domotique, l'électricité, la plomberie, et d'autres installations essentielles au quotidien.
  • Les équipements indissociables du bâtiment : Cette catégorie concerne les équipements intégrés à l'ouvrage, faisant partie intégrante de celui-ci. Elle englobe des éléments tels que le système de chauffage, les tuyauteries encastrées, la climatisation, etc.

Parmi les problèmes spécifiques qui peuvent être couverts par la garantie décennale, on peut citer :

- Les infiltrations d'eau ;
- Les problèmes d'étanchéité ;
- Les défauts d'isolation phonique ou thermique ;
- Les dégâts des eaux résultant de problèmes de canalisations ;
- Les affaissements de plancher ;
- Les fissures significatives dans les murs ;
- Les installations sanitaires inadéquates ;
- Le non-respect des normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ;
- Les problèmes liés à la climatisation ;
- Les affaissements de charpente ;
- Les effondrements de toiture, entre autres.

La couverture offerte par la garantie décennale peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la taille de l'entreprise, son secteur d'activité, son chiffre d'affaires, son expérience, les techniques de construction employées, les garanties souscrites, et l'historique des sinistres.

Exemple

Un particulier décide de faire construire sa maison. Il fait appel à une entreprise de construction pour réaliser le projet. La maison est construite avec une charpente en bois, une maçonnerie en pierre, et une toiture en tuiles.

Après quelques années, le propriétaire constate des fissures importantes dans les murs de la maison, ainsi qu'un affaissement du plancher du premier étage. Ces problèmes compromettent la stabilité de l'ouvrage et rendent certaines pièces de la maison inutilisables.

Dans ce cas, les travaux de gros œuvre sont directement en cause. La garantie décennale s'applique, car les dommages observés portent atteinte à la solidité de la construction. Le propriétaire peut faire valoir ses droits et demander à l'entreprise de construction de prendre en charge les réparations nécessaires pour remettre la maison en état. Si l'entreprise ne répond pas ou ne peut pas effectuer les réparations, l'assureur de responsabilité civile décennale de l'entreprise interviendra pour couvrir les coûts de réparation.

Cet exemple met en évidence comment la garantie décennale protège le propriétaire en cas de défauts majeurs dans le gros œuvre de la construction, tels que des fissures dans les murs et un affaissement du plancher, garantissant ainsi la solidité de l'ouvrage sur une période de dix ans après la réception des travaux.

 

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4). Quels travaux ne sont pas couverts par la garantie décennale ?

  • Travaux de décoration intérieure : Les travaux esthétiques, comme la peinture, la pose de papier peint, la décoration intérieure, et la mise en place de revêtements de sol, ne sont généralement pas pris en compte par la garantie décennale, car ils n'affectent ni la solidité de la structure ni la conformité à l'usage prévu.
  •  Travaux de rénovation légère : Les rénovations mineures qui n'apportent pas de modifications à la structure ou à la destination de l'ouvrage ne sont pas incluses. Cela peut comprendre le remplacement de fenêtres, de portes intérieures, ou d'autres éléments non structurels.
  • Travaux d'entretien et de maintenance : La garantie décennale ne prend pas en charge les tâches de routine liées à l'entretien et à la maintenance, telles que le nettoyage des gouttières, la réparation de petites fuites, le remplacement de joints, ou la maintenance des équipements. Ces activités ne sont pas couvertes par cette garantie.
  • Dommages résultant de l'usure normale : Les malfaçons résultant de l'usure normale, de l'utilisation habituelle ou du vieillissement naturel de l'ouvrage ne sont pas considérés comme relevant de la garantie décennale. Cette garantie ne s'applique pas aux dommages causés par ces facteurs.
  • Installations mobiles ou amovibles : Les éléments mobiles ou amovibles, tels que les meubles, les appareils électroménagers, les équipements de cuisine, ne sont pas inclus dans la couverture de la garantie décennale. Cette garantie concerne spécifiquement les éléments structurels et permanents de l'ouvrage.
  • Travaux effectués par le propriétaire : Les travaux réalisés directement par le propriétaire, sans l'intervention d'entrepreneurs ou de professionnels du bâtiment, ne sont pas éligibles à la garantie décennale. Cette garantie s'applique principalement aux travaux exécutés par des professionnels du secteur de la construction.

Attention

La liste des travaux non couverts par la garantie décennale peut varier en fonction de divers facteurs, tels que les détails du contrat et la nature spécifique des travaux.

 
 
 
 
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5). Les dommages couverts par la garantie décennale

 

La garantie décennale en France offre une protection contre différents types de dommages qui peuvent se manifester dans les dix ans suivant la réception des travaux. Cette garantie intervient lorsque ces dommages affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent inadapté à son usage prévu. 
 

  • Les dommages impactant la solidité de l'ouvrage : Cette catégorie englobe les dommages qui compromettent la stabilité de la construction, tels que des fissures importantes dans les éléments structurels comme les murs porteurs, les piliers, ou la charpente.
  • Les dommages qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination : La garantie décennale intervient lorsque des problèmes rendent l'ouvrage inutilisable ou en affectent gravement la fonctionnalité. Cela peut inclure des problèmes d'étanchéité, des infiltrations d'eau, une mauvaise isolation thermique ou acoustique, des installations sanitaires défectueuses, etc.
  • Les dommages résultant d'un vice du sol : Si les dommages sont causés par un défaut du terrain sur lequel la construction est érigée, comme des affaissements, des glissements de terrain, ou des problèmes de fondations, la garantie décennale peut s'appliquer.
  • Les dommages consécutifs à un non-respect des normes de construction : La garantie décennale couvre les dommages résultant du non-respect des normes de construction en vigueur au moment de la réalisation de l'ouvrage.
  • Les dommages dus à des malfaçons ou des vices cachés : Les malfaçons ou les vices cachés qui apparaissent après la réception des travaux et qui entrent dans le cadre de la garantie décennale sont également pris en charge. Cela concerne les défauts de conception ou d'exécution qui ne sont pas visibles lors de la réception.
  • Les dommages liés aux équipements indissociables du bâtiment : Les dommages causés par les équipements intégrés à l'ouvrage, tels que le système de chauffage, les tuyauteries encastrées, la climatisation, sont couverts par la garantie décennale s'ils répondent aux critères de la garantie.

Attention

Il est important de noter que pour bénéficier de la garantie décennale, il est nécessaire de prouver que les dommages sont liés à un défaut de conception, de construction ou de rénovation, et qu'ils sont survenus dans les dix ans suivant la réception des travaux. 

Exemple

Un particulier décide de faire construire une maison. Il confie ce projet à une entreprise de construction réputée. Après quelques années, des fissures importantes commencent à apparaître sur les murs porteurs de la maison, provoquant des inquiétudes quant à la stabilité de la structure.
 
Le propriétaire constate également que les fenêtres ne se ferment plus correctement, entraînant des infiltrations d'eau lors de fortes pluies. Ces problèmes compromettent la solidité de l'ouvrage et rendent la maison inadaptée à son usage prévu.
 
Dans ce cas, les dommages affectent à la fois la solidité de l'ouvrage (fissures dans les murs porteurs) et le caractère approprié de la maison à sa destination (infiltrations d'eau résultant de problèmes de conception). Ces dommages sont couverts par la garantie décennale, car ils sont survenus dans les dix ans suivant la réception des travaux et sont imputables à des défauts de construction.
 
Le propriétaire peut alors faire valoir ses droits et demander à l'entreprise de construction de prendre en charge les réparations nécessaires pour remettre la maison en état. Si l'entreprise ne répond pas ou ne peut pas effectuer les réparations, l'assureur de responsabilité civile décennale de l'entreprise interviendra pour couvrir les coûts de réparation.
 
Cet exemple met en évidence comment la garantie décennale protège les propriétaires en cas de dommages graves affectant la solidité ou la fonctionnalité de l'ouvrage, offrant une tranquillité d'esprit lors de projets de construction ou de rénovation.

 
 

6). La mise en œuvre de la garantie décennale

  • Identification des dommages : En premier lieu, le propriétaire ou le bénéficiaire de la garantie décennale doit identifier les dommages survenus dans les dix ans suivant la réception des travaux. Il est nécessaire de documenter les problèmes, de prendre des photos et de rassembler toutes les preuves.
  • Notification à l'Entrepreneur : Le propriétaire doit informer l'entrepreneur ou l'entreprise de construction des dommages observés. Cette notification doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, en fournissant une description détaillée des dommages et en demandant les réparations nécessaires.
  • Expertise par un professionnel : Il est souvent nécessaire de faire appel à un expert en construction pour évaluer l'ampleur des dommages et déterminer s'ils font partie de la garantie décennale. 
  • Demande de réparation : Le propriétaire peut demander à l'entrepreneur d'effectuer les réparations requises sur la base d’un rapport de l’expert. 
  • Intervention de l'assureur sur la responsabilité civile décennale : Si l'entrepreneur ne répond pas à la demande de réparation ou s'il est incapable de réaliser les travaux, l'assureur de la responsabilité civile décennale de l'entreprise peut être sollicité. L'assureur prendra en charge les coûts des réparations conformément à la garantie décennale.
  • Recours à la médiation ou au litige : En cas de désaccord sur les réparations ou si l'entrepreneur ou l'assureur refuse d'intervenir, le propriétaire peut demander une médiation ou engager une procédure de litige devant les tribunaux pour faire valoir ses droits.

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7). La relation entre garantie décennale et assurance dommages-ouvrage

La relation entre la garantie de responsabilité décennale et l'assurance dommages-ouvrage constitue un pilier central de la protection des propriétaires et des maîtres d'ouvrage dans le contexte des projets de construction ou de rénovation.

  • Garantie de Responsabilité Décennale

   - Cette garantie légale oblige les constructeurs et les professionnels du bâtiment à réparer les dommages importants compromettant la solidité de la construction ou la rendant inadaptée à son usage prévu, ce, pendant une période de dix ans après l'achèvement des travaux.
   - Elle prend en charge les malfaçons touchant à divers aspects de la construction tels que la structure, l'étanchéité, l'isolation et les équipements intégrés.
   - Il est impératif pour les acteurs de la construction de s'assurer contre cette responsabilité pour couvrir les coûts de réparation des dommages éligibles.
 

  • Assurance Dommages-Ouvrage

   - Cette assurance, que doit souscrire le maître d'ouvrage (soit le propriétaire, soit le promoteur) avant le démarrage du chantier, assure une indemnisation rapide pour les réparations de dommages relevant de la garantie décennale, sans avoir à attendre la détermination de la responsabilité des constructeurs.
   - Elle est conçue pour fournir au maître d'ouvrage les moyens financiers nécessaires aux réparations urgentes, indépendamment de la solvabilité du constructeur ou de la durée des démarches juridiques liées à la garantie décennale.
 

  • Relation entre les deux assurances

   - L'assurance dommages-ouvrage renforce la garantie décennale en procurant une couverture financière directe au maître d'ouvrage pour les sinistres éligibles.
   - Elle simplifie le processus de réparation en évitant au maître d'ouvrage de devoir attendre l'intervention de l'assureur responsabilité civile du constructeur.
   - L'obligation de contracter cette assurance par le maître d'ouvrage légalise la sécurisation du financement pour les réparations nécessaires.
 

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Bon à savoir

Lorsqu'un propriétaire ou un maître d'ouvrage souscrit une assurance dommages-ouvrage, il bénéficie d'une procédure accélérée pour la réparation des dommages relevant de la garantie décennale. Cela signifie que, en cas de sinistre, l'assurance dommages-ouvrage préfinance les réparations nécessaires sans attendre de déterminer la responsabilité des différents intervenants du chantier. Cet avantage assure non seulement une remise en état rapide de l'ouvrage, mais évite également les longs délais de litiges potentiels, ce qui représente une sécurité financière et une tranquillité d'esprit significatives pour le maître d'ouvrage.

 
 

8). Les sanctions en cas d’absence de souscription à la garantie décennale

Ne pas souscrire à la garantie décennale entraîne de lourdes pénalités pour les professionnels du bâtiment en France.

  • Pénalités Pénales : Ignorer l'exigence d'assurance décennale est un acte délictueux, exposant les professionnels à des sanctions pénales, notamment jusqu'à 75 000 euros d'amende et/ou six mois d'emprisonnement.
  • Conséquences Civiles : Sans cette assurance, en cas de dégâts couverts par la garantie décennale, l'entrepreneur doit assumer les coûts de réparation, ce qui peut gravement affecter sa situation financière et même menacer sa continuité d'activité.
  • Sanctions Administratives : Les autorités sont également en mesure d'appliquer des mesures administratives, comme l'exclusion de marchés publics ou la privation de certaines subventions et aides réservées au secteur du bâtiment.
  • Impact sur la réputation : L'absence de garantie peut sérieusement ternir la réputation d'un professionnel, les clients étant de plus en plus vigilants sur les assurances et garanties. Le non-respect de cette obligation peut donc entraîner une perte de confiance et nuire à la crédibilité sur le marché.

 
Pour les acteurs de la construction en France, il est essentiel de respecter l'obligation de souscription à une assurance responsabilité civile décennale pour se conformer à la législation, protéger leur activité et satisfaire leurs clients. Pour être protégé au maximum il existe également des assurances de construction facultatives.

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9). Conseils pour les professionnels et les maîtres d’ouvrage

Recommandations pour les professionnels du bâtiment :

  • Adhésion à l'Assurance Responsabilité Civile Décennale : Avant de lancer un projet, confirmez que vous êtes couvert par une assurance décennale. Cela sécurise votre entreprise contre les sinistres et améliore votre fiabilité auprès de vos clients.
  • Consignation des étapes du projet : Maintenez un enregistrement écrit et visuel de chaque phase du projet. Ces archives sont vitales pour résoudre tout différend ou toute demande relevant de la garantie décennale.
  • Précision des contrats : Assurez-vous que les accords avec les clients définissent clairement les obligations, les échéances, et les coûts. Communiquer clairement pour éviter les complications.
  • Éducation permanente : Tenez-vous au courant des dernières normes, régulations, et pratiques exemplaires du secteur pour minimiser le risque d'erreurs ou de non-conformités.

Conseils pour les maîtres d'ouvrage

  • Contracter une assurance dommages-Ouvrage : Obligatoire avant le commencement des travaux, cette assurance assure une indemnisation rapide pour les sinistres couverts par la garantie décennale, indépendamment des responsabilités.
  • Contrôle des couvertures d'assurance : Vérifiez que tous les professionnels impliqués disposent d'une assurance responsabilité civile décennale valide avant de signer tout contrat.
  • Organisation d'inspections : Planifiez des contrôles réguliers par des experts indépendants tout au long et à la fin des travaux pour détecter rapidement les anomalies.
 
 
 
 
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FAQ

Qu'est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale est une obligation légale en France qui contraint les constructeurs et professionnels du bâtiment à réparer les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent inadapté à son usage prévu, et ce, jusqu'à dix ans après la réception des travaux. Cette garantie couvre les défauts de construction tels que les problèmes de structure, d'étanchéité, et certains équipements indissociables de la construction.

Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage avant le démarrage des travaux de construction ou de rénovation. Elle a pour but de préfinancer les réparations des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre qu'une décision de justice détermine les responsabilités des constructeurs. Cela permet une réparation rapide des dommages, assurant la protection financière du maître d'ouvrage.

Quelles sont les conséquences de ne pas souscrire à la garantie décennale pour un professionnel ?

Les professionnels qui ne souscrivent pas à l'assurance responsabilité civile décennale s'exposent à des sanctions pénales pouvant inclure une amende jusqu'à 75 000 euros et/ou une peine d'emprisonnement jusqu'à six mois. Sur le plan civil, ils peuvent être tenus de payer de leur poche les coûts de réparation des dommages. De plus, cela peut gravement nuire à leur réputation et limiter leurs opportunités d'affaires, car les maîtres d'ouvrage sont de plus en plus vigilants sur cette obligation.

 

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