Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage, quelle différence ?

Sommaire

 

La loi Spinetta, entrée en vigueur le 1er janvier 1979, oblige la souscription de plusieurs assurances : l'assurance garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrages. 
C’est une révolution dans le monde de la construction et du bâtiment. La loi Spinetta a plusieurs objectifs, notamment de simplifier la procédure d’indemnisation en la rendant plus rapide et plus complète. Elle permet également d’établir au mieux les responsabilités parmi les acteurs de la construction.  
Les assurances ci-dessous énoncées proposent les deux couvertures, assurances décennales et dommages-ouvrages, demandez-leur des devis.

 

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1). La loi Spinetta

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 relative “à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction”.

La loi Spinetta, du nom d’un ingénieur français engagé dans le monde de la construction, a plusieurs objectifs, mais surtout d’aider les maîtres d’ouvrage à se faire indemniser en cas de dommages. 

Avant la loi Spinetta, les procès en cas de litiges entre maître d'œuvre et maître d'ouvrage étaient longs, coûteux et l’issue d’une réparation très incertaine. 

Elle a permis notamment : 

  • Une protection étendue dans le temps, 10 ans pour déceler les dommages non trouvés lors de la réception des travaux, grâce la garantie décennale.
  • Une prise en compte accélérée des dommages constatés.
  • Une réparation des dommages subis plus rapide et de façon simplifiée grâce à l’assurance dommages-ouvrage.

Ce qui a entraîné : 

  • Une prise de responsabilité des différents acteurs de la construction.
  • Une amélioration de la qualité des constructions.

Depuis son entrée en vigueur en 1979, plusieurs lois ont complété son contenu, répondant aux évolutions du monde de la construction : la loi n° 2008-735 du 28 juin 2008 sur les contrats de partenariat par exemple. 

L’assurance décennale et la dommages-ouvrage sont obligatoires pour les constructions neuves, les rénovations et les extensions. Alors, n’attendez plus pour demander un devis.

 
 
 
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2). L'assurance garantie décennale 

L’assurance décennale est obligatoire. Beaucoup de professionnels du bâtiment sont concernés, parmi les constructeurs-réalisateurs et les constructeurs non-réalisateurs, en tant que maître d'œuvre.

Elle couvre les dommages qui apparaissent et/ou sont décelés dans les 10 ans après la date de réception des travaux. Elle est à souscrire avant le début des travaux et doit, obligatoirement, être remise au maître de l’ouvrage.

Pour savoir précisément qui est concerné par l’assurance décennale, voir notre article “Qui doit souscrire l’assurance décennale ?“

Les particuliers qui vendent un bien après l’avoir construit eux-mêmes, ou seulement une partie, sont également responsables des dommages décelés dans les 10 ans après l’achèvement des travaux.

Exemple

M et Mme X ont été condamnés à payer 3 000 € aux acheteurs de leur ancienne maison. Le mur, qu’ils avaient construit eux-mêmes depuis moins de 10 ans, s’est révélé être fendu quand les acquéreurs ont retiré la végétation qui s’y était accrochée. Cour de cassation, 30 janvier 2025.

Aussi, vous trouverez la liste des travaux couverts par la garantie décennale et bien d’autres informations dans l’article dédié.

Attention

Le défaut d’assurance obligatoire est passible de 75 000 € d’amende et/ou de 6 mois d’emprisonnement.

Ces sanctions ne concernent ni les constructeurs qui réalisent les travaux pour eux-mêmes ou pour un membre de leur famille, ni les personnes morales de droit public.

3). L’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage pour qui ?

Celui qui fait réaliser des travaux de construction, entreprise ou particulier, est maître de l’ouvrage : 

  • Les particuliers maîtres d’ouvrage.
  • Les vendeurs et promoteurs immobiliers.
  • Les constructeurs de maisons individuelles.

Ils doivent obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Le maître d’ouvrage se sert de son assurance dommages-ouvrage s’il découvre des dommages et malfaçons sur un bâtiment qu’il lui a été livré depuis moins de 10 ans.

L’assurance dommages-ouvrage pourquoi ?

Elle permet une indemnisation rapide : l’assurance dommages-ouvrage permet d’obtenir de l’argent pour réparer les dommages causés sur la construction livrée, avant même de savoir qui est responsable de ces dommages. Cette procédure simplifiée permet une indemnisation dans les 90 jours environ, sans franchise.

Ensuite, l’assureur de dommages-ouvrage s’adresse aux différents intervenants du chantier pour déterminer les responsabilités, grâce aux experts. L’assurance décennale du responsable prend alors le relais.

La dommages-ouvrage permet : 

  • Une indemnisation rapide, jusqu’à remise en conformité. 
  • Le début des expertises.
  • D'établir les responsabilités et les recours contre les différents intervenants : entreprises du bâtiment, artisans…

Bon à savoir

L'assurance dommages-ouvrage simplifie le processus de réclamation et de réparation en cas de défauts de construction, en évitant les longues procédures judiciaires pour déterminer la responsabilité.

Comment souscrire la dommages-ouvrage ?

Un dossier complet, avec un nombre important de pièces justificatives, est nécessaire pour souscrire l’assurance dommages-ouvrage, comme : 

  • Un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux de rénovation.
  • Des études de sol, de zones à risques...
  • Un descriptif et les coûts estimés pour le chantier.
  • Les attestations d’assurances des différents intervenants sur le chantier, notamment leur assurance décennale.
  • Des plans et différents rapport.

Le prix d’une assurance dommages-ouvrage

Le coût de la prime d’assurance dommages-ouvrage est établi selon des critères de complétude du dossier présenté, de la valeur du chantier, du risque estimé et de sa complexité. En général, la prime est un pourcentage du coût total estimé du chantier de construction. Elle est au minimum de 2 500 € TTC. 

Bon à savoir

En cas de budget initial dépassé, la prime pourrait, par un avenant, être surévaluée si cela a été mentionné dans le contrat d'origine.

Le cas à part de l’autoconstruction

Légalement, celui qui construit lui-même sa maison est tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Dans les faits, c’est plus compliqué, assuré et constructeur sont la même entité, un particulier. 

Toutefois, elle est souvent exigée par les banques pour obtenir un prêt en vue de la construction. 

Pour obtenir plus facilement une garantie dommages ouvrage, dans le cas d’une autoconstruction, ou semi-autoconstruction, vous pouvez : 

  • Établir un dossier complet rassurant, comprenant les pièces demanées aux professionnels du bâtiment.
  • Justifier une certaine expertise dans le domaine de la construction : connaissances des matériaux et des éléments juridiques de la construction, certains diplômes...

Bon à savoir

En tant qu’autoconstructeur, il est plus facile d’obtenir une assurance dommages-ouvrage, si vous faites appel à des professionnels pour le gros-œuvre ou à un architecte.

En cas de vente dans les 10 ans du bien autoconstruit, l’assurance sera un véritable atout.

Souscription les deux assurances : décennale et dommages-ouvrage

En fonction de vos activités, et pour le compte de qui vous travaillez, vous devrez souscrire les deux assurances : décennale et dommages-ouvrage.

Exemple

Le constructeur de maisons individuelles a l'obligation de souscrire les deux assurances, en tant que responsable de la construction et de la vente des maisons réalisées.

Il est important de faire un bilan exhaustif de vos travaux, d’en parler avec un professionnel de l’assurance construction qui pourra vous conseiller de manière éclairée. 

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4). Déclaration facilitée et indemnisation plus rapide 

Vous êtes le maître d’ouvrage

Vous êtes le client ayant bénéficié de la construction (vous êtes le propriétaire), victime de malfaçons : 

  • Vous contactez directement le maître d'œuvre. S’il ne répond pas, vous pouvez vous adresser directement à son assureur. 
  • Vous contactez votre assureur de dommages-ouvrage. Il s'occupera des suites à donner : expert, indemnisation, recherche des responsabilités.

Exemple

Il y a plus d'un an, vous avez fait réaliser une salle de bain par un artisan plombier à l’étage d’une vieille demeure. Récemment, un plaquiste a installé un faux-plafond sous cette salle de bain. Quelques semaines plus tard, des infiltrations d’eau le menacent d'affaissement. Quel est l’artisan responsable ? 

Votre assurance dommages-ouvrage va vous indemniser pour commencer rapidement les travaux de réparation. Ensuite, en fonction des responsibilités, les assurances du plaquiste ou du plombier interviendront.

Vous êtes le maître d’œuvre  

  • Vous recevez la déclaration directement du maître d’ouvrage.
  • Vous êtes bien le constructeur ou artisan ayant réalisé les travaux. 

Après réception de la déclaration de sinistre par votre client demandant réparation, vous devez contacter votre assureur dans les meilleurs délais. Votre assureur : 

  • Va dépêcher un expert chargé d’étudier les dommages décrits par le propriétaire. 
  • Va étudier votre éventuelle responsabilité. En cas de responsabilité effective et si les dommages relèvent de la garantie décennale, il propose une offre d’indemnisation. 

Vous répondez à votre client d’un accusé de réception et le prévenez que vous allez prendre ou avez pris contact avec votre assureur pour les suites à donner.

Bon à savoir

L’expert n’est pas obligatoire si les dommages sont estimés à moins de 1 800 €.

Si vous n’avez pas répondu à sa demande directe, le client, ayant constaté les dommages ou les malfaçons qui lui semblent relevés de la garantie décennale, peut s’adresser directement à votre assureur.

Retrouvez toutes les informations dans notre article dédié Garantie décennale : que faire en cas de sinistre ?

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5). L'importance de la date de réception des travaux

L’article 1792-6 du Code des assurances précise : la réception est “l'acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.”

C’est une date essentielle dans le domaine de la construction et des assurances qui s’y rapporte. 

C’est la date de départ de : 

  • La garantie décennale. 
  • La garantie biennale.
  • La garantie de parfait achèvement. 

Bon à savoir

L’assurance dommages-ouvrage commence un an après la date de réception des travaux, elle prend le relais sur la garantie de parfait achèvement. Sa durée est donc de 9 ans, elle se termine donc en même temps que la garantie décennale.

La réception des travaux, avec ou sans réserve, peut se faire de plusieurs façons : 

  • La réception amiable : elle est réalisée, unilatéralement, en fin de travaux à l'initiative du maître d’ouvrage. Une réception totale pour tous les corps de métier ou une par lots est tolérée. Elle se termine par un procès-verbal de réception.
  • La réception tacite : elle résulte d’une prise de possession de la construction et de son paiement intégral. Elle n’est pas possible en cas de contestations ou de réserves.
  • La réception judiciaire existe dès lors qu’elle n’est pas amiable, du moment que l’ouvrage est terminé, en état d’être reçu par le maître de l’ouvrage.

Attention

Les réserves portées sur le procès-verbal obligent le professionnel à réparer dans l’année qui suit. 

Le client est un particulier, il a 8 jours après la date de réception des travaux, pour signaler des malfaçons qu’il n’aurait pas vues le jour de la réception des travaux.

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6). Les différentes garanties en cas de dommages sur les constructions

En dehors des garanties obligatoires, on trouve également :

  • La garantie de parfait achèvement. Elle permet de couvrir les dommages signalés lors du procès-verbal réalisé au moment de la réception des travaux.
  • La garantie biennale, appelée également la garantie de bon fonctionnement.

L’article 1792-3 du Code des assurances indique : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »

Il s’agit, en d’autres termes, de couvrir les éléments d’équipements non couverts par la garantie décennale.

Exemple

Installations apparentes de chauffages et de plomberie, appareils électriques livrés en même temps que le bâti construit (volets roulants, radiateurs électriques…), cloisons mobiles, parties ouvrantes de fenêtres et de portes…

Bien que non-obligatoire, le procès-verbal de fin de chantier à la date de réception des travaux est important, surtout en cas de litiges.

D’autres assurances sont facultatives

Pour une couverture complète et pouvoir vivre ses chantiers de façon sereine, il existe d'autres assurances :

  • L’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).
  • L’assurance tous risques chantier (TRC).
  • Assurance perte d’exploitation.
  • La garantie effondrement.
  • La garantie dommage aux existants.

Vous pouvez trouver des réponses à vos questions sur ce sujet dans notre guide "Faut-il souscrire des assurances construction facultatives ?"

 

7). La loi pour une meilleure qualité de construction

L’obligation d’assurance a permis une protection étendue dans le temps pour le maître de l’ouvrage, mais aussi une prise de responsabilité augmentée de la part des différents acteurs de la construction. 

Les dommages constatés et avérés de la responsabilité du constructeur doivent être réparés : dans l’année, dans les deux ans ou sur 10 ans après la réception des travaux, en fonction de la garantie concernée. L’obligation de réparation, rapidement et dans le temps, a eu pour conséquence une amélioration des prestations rendues, notamment une solidité améliorée des éléments essentiels du bâti. Les constructeurs ont bien compris que le temps passé à réparer :

  • Ne permet pas la prise de nouveaux chantiers.
  • Nuit à leur image de marque.
  • Peut augmenter leur prime d'assurances.
  • Augmente la possibilité de se voir résilier leurs assurances constructions.

La première responsabilité des acteurs de la construction, c’est de souscrire les assurances obligatoires et de se protéger financièrement contre les dommages.

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8). Pour aller plus loin

 

 

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